负资产
负资产一词指当一项被用在抵押保证而取得贷款、惟市值比尚未清还的本金现值还低的资产。这些资产大多数为物业或者土地，亦可能为汽车，或者大型电脑等等物品。
在物业市场内，这种由于物业的市值低于原先用来购买物业的借款（楼宇按揭）的现象，通常在物业价格普遍下跌后发生。这也表示，如果借款人无法还清购买物业所用的款项，贷款人即使把物业没收或者是转卖，都不能够填补差价。借款人最终失去物业的同时，依然负债。
英国（1991年到1996年）和香港（1998年到2003年）在经济衰退期间都出现负资产的情况。期间失业率上升，楼价下跌，导致银行或房屋协会在物业价值低于欠款下，纷纷没收这些按揭中的物业。
根据香港金管局的资料显示，香港负资产问题最严重的时期为2003年6月，当时共有约105,697宗负资产按揭，占所有按揭的22%，涉及金额1,650亿港元，按揭金额与抵押的比例为128%，估计这些贷款的无抵押部分约值360亿港元，意味著香港银行单在按揭市场便需承担360亿港元的坏帐风险。[1]
概说
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英国
[编辑]香港
[编辑]1997年亚洲金融风暴前，大部份香港人均以为楼价有升无跌，于是纷纷向银行贷款7成或以上购买物业，期望短炒获利。惟1997年下半年亚洲金融风暴来临，再加上时任特首董建华推行的八万五建屋计划影响，楼价在一年间普遍下跌30%至50%，令大批业主及首置客资不抵债。在此影响下，打工仔收入大降以至失业，有些捱不过的人更被迫低价卖楼，甚至几乎每天都出现跳楼、烧炭等自杀案件。[2]在2003年第2季出现逾10.5万宗负资产个案。其中居屋富荣花园，成为最多挞定个案的居屋楼盘。[3]而将军澳东港城、深井浪翠园、天水围嘉湖山庄和荃湾愉景新城等屋苑的楼价事隔十多年仍未“返家乡”（价格返回买入时水平）。[4]到2016年第4季才保持零水平。不过到2018年第4季的金管局负资产按揭住宅的调查数字显示，再录得了262宗负资产住宅按揭个案。[5]
美国
[编辑]由于美国次贷风暴，有不少物业都在银行未有衡量供款人的实际还款能力的情况下而批出贷款。但与英国及香港不同的是：承受了负资产的不是小业主，而是批出贷款的银行，因为供款人在无力偿还贷款之后，都选择放弃物业迁离。在无法为物业寻找买家的情况下，银行反而成了最大的输家，引发了这次环球风暴。原因是美国的按揭制度与香港和英国不同；美国业主在放弃物业后即无需再为按揭负责。
除了物业以外，汽车亦是美国负资产的另一个源头。根据统计，在美国只有约55%的车主在购置汽车时会付清之前的汽车贷款[6]。部份车主在购买新车时仍然拖欠之前的汽车贷款。因此，一旦车主因为各种问题而无力支付供款时，由于汽车贬值比物业还要快，他们很快就成为了负资产。有些车主为求脱债而把汽车放弃，但其实这样做只会益了车行，因为他们除了可以在二手市场卖出汽车以外，车主还要继续向他们支付中间的差价[6]，而原车主却依旧没有汽车使用。
日本
[编辑]在日本泡沫经济后，地方城市地价狂跌。以国土交通省公式地价为例，2011年至2017年，只有东京、大阪、名古屋三大都市圈住宅用地价格还保持，地方的地价下跌了一成。泡沫经济期间，曾经出现度假公寓热潮，1987年出台的《综合疗养地建设法（度假法）》从税收上提供开发度假区的优惠更刺激了当时的度假地区的土地交易。随著地价暴跌，1991年位于伊豆的300平方米别墅用地买入要1300万日元，而到2017年要10万日元才能出售[7]。
在日本少子化的背景下，部分大型建筑公司向郊区的土地拥有者推销建设长租公寓，并承诺建成的长租公寓有一定期限的租金保证期，过了租金保证期都会要求房东降价。根据《朝日新闻》的调查发现公寓建成每隔五年空置率就会上升，而且随著房龄上升，空置率也会上升，超过15到20年房龄的公寓有两成出现亏损，房租无法支付修缮和贷款，成为负资产[8]。
参考文献
[编辑]- 引用
- ^ 2003年第2季负资产住宅按揭贷款 （页面存档备份，存于互联网档案馆）、详细数据 （页面存档备份，存于互联网档案馆）, 香港金融管理局, 2003年8月14日
- ^ 蔡志忠. 負資產往事 不堪回首. [2019-02-08]. （原始内容存档于2021-03-23）.
- ^ 【負資產重現】富榮97苦主：一落定就撞正金融風暴 少少唔舒服. 苹果日报. 2019-01-31 [2019-02-08]. （原始内容存档于2019-07-23）.
- ^ 買樓輸足十四年 97樓蟹血淚實錄. 东周刊. 2011-12-22 [2019-02-08]. （原始内容存档于2019-07-24）.
- ^ 陈宝恩. 【負資產重現】上季錄262宗負資產兩年首見 學者：今年或見千宗. 苹果日报. 2019-01-31 [2019-02-08]. （原始内容存档于2019-07-24）.
- ^ 6.0 6.1 Reed, Philip. Strategies for Smart Car BuyersSM: Being "Upside Down" -- Putting a Positive Spin on Negative Equity. edmunds.com. [2008-05-04]. （原始内容存档于2008-04-12）.
- ^ 负动产时代，第62-64页，泡沫经济欠下的债遍布全日本.
- ^ 负动产时代，第77-82页，长租陷阱.
- 书籍
- 日本《朝日新闻》采访组. 负动产时代. 中国纺织出版社有限公司. 2021-04: 62–64. ISBN 9787518083008 （中文（简体））.
延伸阅读
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- Irwin, Robert. Home Seller's Checklist: Everything You Need to Know to Get the Highest Price for Your House. McGraw-Hill Professional. 2004: 180.
- Nerad, Jack. The Complete Idiot's Guide to Buying or Leasing a Car. 1996: 129.
- Christie, Les. Homeowners: Upside-down is no way to be -- Americans own a lower percentage of their homes than in the past, increasing risk.. CNN/Money staff writer. 2005-08-04 [2008-05-04]. （原始内容存档于2021-03-23）.